무주택자라면 누구나 평생거주, '경기도 기본주택' 돋보기

집은 널렸다. 다만 내 집이 없을 뿐... 

내 집 마련의 꿈을 평생 안고 살아가는 사람들이 많다. 

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무주택자 누구나 들어가 살 수 있는 집이 있다면 얼마나 좋을까

 

 생활을 안정적으로 영위하면서 적정한 임대료만으로 한 몸 뉘일 수 있는 최소한의 공간. 그것이 곧 실현될지도 모르겠다.

 

 경기도는 지난 달 21일 기자회견을 열어 '경기도형 기본주택'이라는 정책제안을 발표했다. 무주택자에게 값싼 임대료를 받고, 평생 거주 가능한 임대주택을 공급한다는 게 핵심 내용이다. 소득이나 자산, 나이 등 조건에 상관없이 무주택자라면 누구나 공공임대주택에서 30년 이상 살게 하겠다는 주거정책을 추진한다고 하니 곧 집에 대한 집착과 설움 없이 살 만한 날이 올지 지켜볼 일이다. 

 

경기도형 기본주택이란?

 무주택자면 누구나, 역세권 등 좋은 위치에서 30년 이상을 거주하게 임대주택을 공급한다는 건데, 기본소득 개념으로 지급했던 재난지원금처럼 이러한 개념을 주택에도 적용시킨다는 발상이다. 

 

 LH에서 관리하는 공공임대주택과 행복주택 등은 들어본 적 있을 것이다. 이러한 것들은 소득이나 청약가입기간, 나이 등 고려해서 입주자를 입주자를 선별하는데, 입주조건이 까다롭고 절차가 번거로운 경우가 많다. 입주 위치도 그리 좋은 편이 아닐 뿐더러 대체적으로 저소득층을 비롯한 주거 약자를 우선 대상으로 분양을 실시했다. 

 

 현재 경기도 거주민 475만 가구 가운데 44%에 달하는 209만 가구가 무주택 가구로 조사되었다고 한다. 이 가운데 취약계층과 신혼부부 등은 약 8%만 정부 지원 임대주택 혜택을 받고 있다. 그 외 무주택 가구 36% 는 반드시 별도의 주거시스템이 필요하다고 보고 있다. 하지만 수도권 핵심지역의 분양주택은 분양가 상한제 적용을 받아도 직장인이나 서민이 부담하기에 부담스러운 가격이다.

 

<경기도형 기본주택과 공공임대 GH 중산층 임대 비교 >

 경기도가 최근 제안한 기본주택 안은 기존 분양주택을 확대한다고 해서 주거안정 해결의 근본적 한계가 있다는 점, 입주자 조건의 까다로운 규정 때문에 무주택자가 주거 안정 사각지대에 놓일 수 있다는 판단에서 출발했다.

그렇다면 경기도 기본주택의 핵심 내용은 무엇일까?

 

- 역세권 등 핵심 요지에 주택 공급!
- 무주택자라면 누구든지 입주가 가능!
- 30년 이상 평생 거주!
- 공공사업자가 최소한의 원가를 보전, 즉 공공사업자가 주택을 건설하는데 재정적인 피해 없이 운영이 되는 사업방식으로 진행한다는 점이다.

 

입주자는 역세권 등 좋은 입주 위치에서 저렴한 임대료를 내며 평생 거주할 수 있고, 공공사업자도 원가 손해를 입지 않도록 하는 게 기본주택의 개념인 셈이다.

 

임대료의 경우, 주변시세의 95%를 임대료로 내야 하는 중산층 임대와는 달리 '경기도형 기본주택'은 중위소득 20% 이내의 수준으로 임대료를 낮게 책정할 방침이라고 한다.

구분	1인(26㎡)	2인(44㎡)	3인(59㎡)	4인(74㎡)	5인(84㎡)
기본 중위소득	176만 원	299만 원	387만 원	475만 원	563만 원
RIR20%	35만 원	66만 원	77만 원	95만 원	113만 원
보증금	월 임대료의 50배(1~2인) 또는 100배 (3인 이상)

경기주택도시공사는 경제적 지속가능성을 확보하기 위해 수입과 비용이 대응하도록 원가를 보전하는 수준에서, 임대주택의 비용에 해당하는 관리운영비(금융비용 포함)를 충당하는 수준으로 임대료를 책정해 기본주택을 운영한다는 방침이다. 

 

GH는 임대료 상한을 가구별 중위소득의 20%(RIR 20%)로 제시했다. 다만 말 그대로 상한인 것이지 임대료의 기준이 아니다. 가구별 중위소득 대비 기본주택 임대료는 임대주택용지 조성원가를 평당 2천만 원으로 가정하고 동일 평형 1천세대 단지를 기준으로 할 때,

1인 가구	(전용 26㎡, 공급면적 13평)	283,000원(RIR 16.1%)
2인 가구	(전용 44㎡, 공급면적 20평)	397,000원(RIR 13.3%)
3인 가구	(전용 59㎡, 공급면적 25평)	485,000원(RIR 12.5%)
4인 가구	(전용 74㎡, 공급면적 30평)	573,000원(RIR 12.1%)
5인 가구	(전용 84㎡, 공급면적 34평)	634,000원(RIR 11.3%)

인상률 상한은 2년에 3% 정도로 예상된다.  이미 발표된 3기 신도시의 경우, 경기주택도시공사는 과천 과천지구나 하남 교산지구도 조성 원가가 평당 2천만 원을 넘지 않을 것으로 예상된다고 밝혔다.

 

임대보증금은 1~2인 가구는 월세의 50배, 3~5인 가구는 월세의 100배로 산정했다. 예를 들어, 1~2인 가구는 RIR 20% 적용했을 때, 35만 원*50배 해서, 보증금 1750만 원 이하가 된다는 얘기다. 

 

경기주택도시공사에 따르면, 1인 가구는 가구 소득도 적고 면적당 임대주택 원가도 비싸다. 4인 가구나 1인 가구나 가구당 주차장 1대의 면적을 확보해야 하기 때문에 가구별 중위소득을 기준 적용 시 1인 가구의 임대료 부담이 가장 크다. 물론 평형과 단지 규모에 따라서도 임대 보증금은 달라질 수 있다고 한다. 

 

보증금을 증액하는 대신 월세를 낮추는 방안이 있다면 좋겠지만, 기본주택은 비용과 수입을 대응시켜서 원가를 보전하는 구조이기 때문에 월세를 보증금으로 전환하게 되면 원가를 보전하기가 쉽지 않다는 게 경기도시주택공사의 입장이다. 

 

경기주택도시공사는 기본주택을 장수명 주택으로 지을 계획이다. 장수명 주택이란 기존의 벽식 구조를 기둥식 구조로 변경, 세대 내 평면 변경 및 배관ㆍ설비 교체를 쉽게 한다. 또 재건축 횟수를 줄임으로써 철거로 인한 건설폐기물 감소 및 신축에 따른 환경오염을 줄이는 친환경 주택이다.

 

경기주택도시공사는 장수명 주택에 대한 구체적 실증을 위해 남양주 다산 지금지구 A3블록(518호)을 사업 시범지구로 지정해 추진한다고 한다. 지금지구 A3블록은 2021년 공사가 시작된다.

 

경기도는 현재 3기 신도시 내 주택공급 물량의 50% 이상을 기본주택으로 공급하도록 중앙부처와 협의할 예정이라고 하니 무주택자들을 위한 주거안정 시스템이 얼마나 강화될지 지켜보도록 하자.