주택임대차보호법이 지난 29일 국회 법제사법위원회를 통과했다. 임대차3법의 핵심은, 세입자가 기존 2년 계약기간이 지나도 한 번 더 계약을 연장할 수 있고, 임대료는 직전 계약한 금액의 5% 이상 오르지 않게끔 보장받는다. 국회는 오늘(30일) 해당 법안을 본회의에서 통과시키고 국무회의 의결을 거쳐 31일부터 곧바로 시행한다는 계획이다. 따라서 세입자들은 31일부터 계약갱신청구권과 전월세상한제를 요구할 수 있다.
임대차 3법 개정안 주요 내용
1. 전월세 신고제
계약 후 30일 안에 계약 내용 신고, 임대인 및 임차인에게 신고 의무 부여
2. 전월세 상한제
계약갱신 시 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한, 지방자치단체가 5% 이내 상한 결정 시 그에 따름.
3. 계약갱신청구권
- 2년+2년 보장 안 : 세입자의 기존 2년 계약기간이 끝나면 추가로 2년 계약 연장(요구) 가능.
- 계약 갱신 청구 거부 : 집주인은 물론 직계존속,비속이 주택에 실거주해야 할 경우
임대차3법 시행, 그것이 알고 싶다!
Q. 임대차 3법 시행 전인 최근 집주인이 계약 만료를 통보해 왔다면 계약갱신청구권을 쓸 수 없나?
A. 임대차 3법은 이미 존속하는 계약에 대해 계약갱신청구권을 인정한다. 현행법 상 계약 갱신 1~6개월 전 만료를 통보하도록 되어 있지만 계약갱신청구권과는 무관하다. 따라서, 법 시행 이후 계약 유지 기간이라면 갱신청구권을 행사해도 된다. 다만, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 효력이 발생한다는 사실!
Q. 집주인과 계약 해지를 합의한 뒤 이미 새로운 세입자와 계약을 해버린 경우라면 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없나?
A. 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 새 세입자의 계약으로 체결된 권리를 보장해야 하기 때문이다. 반대로 집주인이 새 세입자를 아직 구하지 않았다면 어떨까. 집주인의 갱신 거절 통보로 퇴거 합의가 법 개정 전에 이루어졌다면 확정된 권리를 우선해 인정한다는 시각이 많다. 세입자가 갱신을 요구하더라도 확정 권리를 침해하는 것에 해당되어 연장이 어려울 수 있다.
Q. 계약이 갱신되고 2년을 채우지 않았는데 이사해야 하는 상황이 발생했다. 이사 시 기존 주거지를 위한 중개수수료를 대신 내야 하나?
A. 아니다. 계약이 갱신됐다면 남은 임대차 기간이 있더라도 집주인에게 계약을 해지하겠다고 통보하면 된다.
Q. 계약을 한 번 갱신하고 4년 이상 임대차 계약이 이루어졌다. 이 경우 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나?
A. 가능하다. 정당한 임대차 계약이 이루어졌다면 갱신 횟수에 상관없이 계약갱신청구권을 한 번 쓸 수 있다.
Q. 집주인이 직접 살겠다면서 계약갱신을 거부한다면?
A. 집주인은 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부할 수 있다. 이외에 직계존비속이 거주 목적으로 하는 경우에도 세입자 퇴거를 요구할 수 있다. 다만, 집주인의 실거주 등 내용이 거짓이었을 경우 손해배상을 청구할 수 있다. 예를 들어 임차인의 계약 갱신이 이루어졌다는 걸 가정해서 남은 임대기간만큼 집주인은 실거주해야 한다. 올해 8월 1일 기존 계약이 끝나서 집주인이 세입자를 내보낸 경우, 집주인은 2022년 7월 말까지는 해당 집에 살아야 한다. 기간 만료 전 새로운 세입자를 들이면 손해배상 청구요건에 해당한다.
Q. 재건축 조합원으로서 전세를 준 아파트의 입주권을 받기 위해 주인이 2년간 실거주해야 하는 경우에는?
A. 집주인이나 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주요건을 채울 목적으로 입주한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있다. 또 주택의 일부나 전부를 철거하고 재건축할 시 세입자의 계약 갱신 거절 요건이 된다. 단, 임대차 계약 체결 당시 세입자에게 공사시기와 소요기간 등이 담긴 재건축 계획을 알려야 한다.
Q. 계약갱신청구권 거부가 가능한 경우는?
A. 세입자가 계약한 집을 타인에게 다시 세 준 경우, 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체한 경우, 세입자가 임차한 주거지를 고의나 중대과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 일부나 전부가 멸실되어 임차 여건이 어려운 경우, 쌍방 합의로 집주인이 세입자에게 납득 가능한 보상을 제공한 경우 등이다.
Q. 전월세 신고제는 언제부터 시행되나?
A. 2021년 6월 1일부터 시행된다. 세입자나 집주인은 계약 체결 30일 이내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고 누락 시 5만 원, 허위 신고 시 100만 원 이하의 과태료를 물 수 있다. 세입자는 전입신고만 하면 자동으로 전월세 실거래 신고로 처리된다.
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